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碧桂园分拆物业上市启动 中国证监会受理

admin 发布于 2016-12-02 11:10
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  碧桂园分拆物业上市启动 中国证监会受理

  王小明

  筹划近两年的碧桂园物业上市计划如今迈出了关键一步。9月7日晚间,碧桂园集团在港交所发布公告宣布,8月31日,旗下非全资附属公司碧桂园物业服务,已就其首次公开发行A股并于上交所上市向中国证监会递交申报文件,并于9月7日收到受理通知。

  与花样年彩生活、绿城服务等在港上市的物业集团不同,碧桂园物业最终选择了更为艰难的内地A股上市之路。迄今为止,国内A股市场上还未有物业集团成功上市的先例,碧桂园物业此次选择A股之路能实现破冰吗?

  三年谋划

  根据碧桂园公告,公司将寻求碧桂园物业服务于上交所以A股形式独立上市。就建议分拆而言,预期碧桂园物业服务将于上交所发售不超过4010万股股份以供认购,该等股份相当于其经扩大后已发行股本约10%。预期碧桂园物业服务将于紧随建议分拆后仍属该公司的附属公司。

  碧桂园物业服务作为碧桂园集团旗下一家非全资附属公司,负责该碧桂园的全部物业管理业务,包括住宅物业、商业物业、旅游物业及多功能物业的物业管理。碧桂园物业服务的物业管理服务涵盖全方位的物业管理及相关服务,主要包括提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务(不含特种设备修理)、绿化养护业务及物业租赁。它的若干附属公司亦获许可从事停车场及娱乐设施(例如篮球场、网球场、足球场、羽毛球场及游泳池)的经营管理、房地产中介服务及海滩和水上娱乐项目(例如水上摩托艇)的管理。

  彼时,碧桂园物业的年营业收入还仅在10亿元左右,100亿元的目标似乎遥不可及。但碧桂园物业集团总经理李长江很乐观:自2012年到2013年,碧桂园集团的销售收入从400多亿元发展到超千亿元,碧桂园物业需要接管的小区也将从200多个发展到400多个。随着碧桂园集团开发项目的增加,物业收入能获得翻倍的增长,同时碧桂园物业也会通过丰富的社区服务增加收入。

  近三年时间过去了,碧桂园的物业收入增长或许并未达到预期。据碧桂园新近披露的半年报显示,2016年上半年碧桂园物业管理业务的签约管理面积已经达到2.29亿平方米,覆盖国内27个省份、197个城市,当中物业管理团队已进场的管理面积约1亿平方米,共服务全国约100万户的业主和居民,千亿国际娱乐

  虽然物管规模快速攀升,但从收入上看,今年上半年碧桂园物业管理业务的对外收入约为人民币9.7亿元,经营利润为人民币1.9亿元,分别同比增长7.1%和127.5%,距离年收入100亿元的规模目标仍然有很长的路要走。

  上市估值

  事实上,自从花样年彩生活于2014年6月30日在香港成功上市之后,千亿国际娱乐,上市就成为了物管行业做大做强的一道门槛。

  过去两年至今,陆续至少有7家物业公司在新三板上市,包括东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业、盛全物业、协信物业,而中海物业、绿城物业、中奥到家等标杆企业旗下的物业服务集团也选择了香港资本市场,碧桂园物业另辟蹊径,选择A股上市多少与其地产主业在港股市场的估值不佳有关。

  截至9月8日收市,碧桂园(02007.HK)在港股的报价只有每股4.15港元,总市值923.97亿港币,整体估值水平与其早已超过千亿的销售规模并不匹配。为此,2016年以来,碧桂园多次在港股市场回购公司股票,至2016年6月30日碧桂园已累计回购3.1亿股公司股票,以保护股东利益。

  “我们认为,公司的股票价值是被低估的,如果下半年价格合适,我们还会继续回购公司股票。”在今年的半年报业绩会上,碧桂园管理层表示,相信随着2016年及以后的业绩增长,公司的估值会有很大的修复空间。

  主业估值不佳使得碧桂园将物业上市的目标投向了内地A股市场。自从去年公开透露了物业板块的上市计划以来,碧桂园方面就将A股作为了物业上市的首选之地。“虽然也不排除在香港分拆上市,但由于在A股上市能获得更高估值,对母公司而言,当然会首选A股”,碧桂园首席财务官吴建斌在今年年初就曾表示,A股上市能更好的实现物业板块价值的最大化。

  然而,A股上市之难众所周知。根据Wind数据,截至7月底国内一共有673家企业在排队IPO,按照目前证监会1.59天/家的审批速度来看,这673家企业全部审批需历时2.93年。而除了时间因素外,碧桂园物业能获得怎样的估值也是一个未知数。

  从物业管理的规模来看,当前碧桂园物业2.29亿平方米的管理面积,是仅次于花样年彩生活和万科的最大物管集团之一,远远超过中海物业8600万平方米和绿城物业9140万平方米的管理规模,但从盈利水平上看,碧桂园物业与偏中高端的中海物业和绿城物业仍然有一定的差距,千亿国际娱乐

  尽管如此,由于A股市场仍然缺乏一个类似碧桂园物业这样的对标企业,碧桂园物业究竟能否获得资本市场的青睐仍然存在一些不确定因素。

  根据碧桂园在公告中透露的信息,建议分拆还须达成若干市场条件及经中国证监会和上交所的批准,因此建议分拆未必作实,显然碧桂园物业最终完成上市仍然需要时间等待。